I proprietari di abitazione devono prepararsi per l’aumento dei tassi di interesse



Abbiamo tutti bisogno di vivere da qualche parte e come esseri umani, tendiamo a porre un’enfasi enorme non solo sull’avere una casa, ma anche sull’avere una casa.

È sempre un argomento emozionante e la storia mostra che poche cose animano le persone come un mercato rialzista dei prezzi delle case.

Sfortunatamente, la storia mostra anche che poche cose possono causare una crisi finanziaria come un mercato immobiliare surriscaldato (l’altro principale colpevole è l’eccessivo indebitamento in valuta estera).

La crisi finanziaria globale del 2008 (GFC) aveva le sue famose radici nei mutui statunitensi di bassa qualità (“subprime”).

Pertanto, l’edilizia abitativa è importante per l’economia reale, i mercati finanziari e i responsabili politici e, con l’aumento dei tassi di interesse, è uno dei settori chiave da tenere d’occhio.

Non si tratta solo di se i mercati immobiliari rallenteranno con l’aumento dei tassi di interesse, ma anche se si è verificato un forte accumulo di debito tra famiglie, banche o sviluppatori che può causare una grave crisi.

L’edilizia abitativa è infatti probabilmente il principale canale attraverso il quale i tassi di interesse hanno storicamente influenzato l’economia e, indirettamente, l’inflazione.

Se i tassi di interesse salgono, a parità di condizioni, le persone spendono una quota maggiore del reddito per il pagamento degli interessi e c’è meno da spendere per altre cose, esercitando una pressione al ribasso sui prezzi.

Quando i prezzi delle case aumentano, le persone spesso si sentono più ricche e spendono di più. È vero anche il contrario. Anche la crescita del reddito di coloro che si occupano di alloggi (dalla progettazione alla costruzione alla vendita) aumenterà e diminuirà con il mercato immobiliare, con lo stesso impatto sull’inflazione.

Lo stesso si può dire per le vendite di veicoli e altri articoli sensibili ai tassi di interesse, ma gli alloggi li sminuiscono tutti.

Nell’indice dei prezzi al consumo degli Stati Uniti, ad esempio, le abitazioni rappresentano un terzo enorme degli affitti effettivi pagati dagli inquilini e gli affitti impliciti dei proprietari di case si pagano da soli.

Lavorare da qualsiasi luogo

Uno dei maggiori impatti dello shock Covid, inaspettatamente, è stato quello di aumentare la domanda di alloggi poiché il legame tra lavoro e posizione fisica si è interrotto.

Naturalmente i tassi di interesse ultra bassi hanno aiutato. Ciò ha visto un aumento dei prezzi delle case in diversi mercati, sebbene in alcuni (come Svezia e Nuova Zelanda) fosse solo una continuazione di condizioni di boom preesistenti.

In effetti, in alcuni paesi e regioni, piuttosto che essere accolti favorevolmente, l’aumento dei prezzi delle case è diventato un problema politico poiché molti si sentono esclusi dalla proprietà della casa.

Gli Stati Uniti sono il più grande mercato immobiliare al mondo con $ 17 trilioni di debiti ipotecari ad esso legati e l’attività immobiliare è esplosa. In particolare, la domanda di case (case unifamiliari in gergo americano) è aumentata vertiginosamente rispetto alla domanda di appartamenti (case plurifamiliari).

Com’era prevedibile, l’aumento delle vendite ha portato a un aumento dei prezzi e all’aumento dell’attività di prestito e costruzione.

Tuttavia, i prezzi, l’indebitamento e l’attività edilizia devono essere visti in un contesto a più lungo termine.

Il grafico 1 mostra che i prezzi delle case negli Stati Uniti hanno impiegato più di un decennio per riprendersi in termini reali dopo il crollo.

Dopo aver raggiunto il picco nel 2006, il debito ipotecario delle famiglie è costantemente diminuito rispetto al reddito.

L’edilizia residenziale è scesa ai minimi da diversi decenni anche se la popolazione ha continuato a crescere (grafico 2). Tale era la profondità delle cicatrici post-GFC.

Proprio per questo, infatti, le crisi finanziarie sono peggio delle semplici recessioni: le economie di solito si riprendono dalle recessioni, ma dopo una crisi finanziaria famiglie, banche e imprese possono passare anni a ripulire i propri bilanci, mancando della fiducia per assumersi qualsiasi rischio anche quando I tassi di interesse sono bassi.

In ogni caso, i tassi di interesse non sono più bassi.

I tassi di interesse sui mutui statunitensi sono generalmente collegati al rendimento del titolo di Stato a 30 anni e non ai tassi di interesse a breve termine della Federal Reserve.

I tassi sui mutui sono quindi già balzati in previsione dei rialzi della Fed, salendo a quasi il 5% dal 3% di inizio anno.

Queste tariffe sono generalmente fisse quando i mutuatari le ritirano, il che significa che i proprietari di case esistenti non pagheranno di più, ma lo faranno i nuovi acquirenti.

Con i prezzi già alti, significa che l’accessibilità ha subito un enorme colpo e questo dovrebbe rallentare l’attività.

Sebbene sembri probabile un rallentamento ciclico, c’è ancora una base strutturale a più lungo termine poiché la generazione dei millennial, la più grande coorte demografica degli Stati Uniti, sta entrando negli anni di picco degli acquisti di case.

È importante sottolineare che, anche se l’attività rallenta e i prezzi si raffreddano, è molto improbabile che assisteremo a una crisi finanziaria.

Il debito delle famiglie è ancora al di sotto del livello pre-2008 in termini reali e l’indebitamento è stato fatto principalmente da famiglie con punteggi di credito elevati, a differenza dei famigerati prestiti “Ninja” (nessun lavoro, nessun reddito, nessun bene) della precedente bolla.

Le banche sono ben capitalizzate e generalmente si sono comportate molto meglio dall’esperienza di pre-morte del 2008.

Lo stesso non si può dire necessariamente per Australia, Canada e Nuova Zelanda.

Sebbene l’immigrazione sia una continua fonte di domanda in questi paesi, i livelli di indebitamento delle famiglie sono molto elevati e in aumento e quindi vulnerabili agli aumenti dei tassi di interesse.

Questi paesi, tuttavia, non sono abbastanza grandi da far crollare l’economia e i mercati globali. Solo gli Stati Uniti possono farlo, così come la Cina.

Il mercato immobiliare cinese ha registrato una crescita esplosiva negli ultimi due decenni circa. Fino agli anni ’90 non esisteva la proprietà di una casa privata.

Un mercato che esisteva da secoli in altri paesi doveva essere creato da zero e poi crescere a una velocità vertiginosa per accogliere i circa 20 milioni di persone che si trasferivano nelle città ogni anno.

Ogni volta che c’è una rapida crescita, si insinuano tutti i tipi di eccessi.

In questo caso si trattava dell’aumento dell’indebitamento sconsiderato tra i costruttori privati, della cattiva allocazione del capitale (caratterizzato dalle cosiddette città fantasma) e degli acquisti speculativi da parte delle famiglie.

La crescita può coprire la maggior parte delle crepe fino a quando non si ferma. Questo è il problema che ora deve affrontare.

In Cina, i venti contrari sono in gran parte strutturali piuttosto che ciclici poiché è l’unica grande economia insieme al Giappone in cui i tassi di interesse non stanno aumentando.

I venti contrari ciclici riguardano principalmente i tentativi delle politiche di frenare i livelli di debito e qui il governo sembra fare marcia indietro dopo che diversi sviluppatori, in particolare Evergrande, si sono cacciati in seri guai.

Piuttosto, il vento contrario strutturale è demografico. Circa il 90% delle famiglie urbane possiede già la propria casa e poiché ci sono pochi altri investimenti interessanti (i depositi bancari offrono tassi di interesse reali negativi e le azioni sono molto volatili) molte famiglie possiedono più di un immobile.

La nuova domanda di proprietà dovrà provenire da migranti provenienti dalle zone rurali o da bambini che creano famiglie proprie.

A causa della politica del figlio unico in vigore tra il 1980 e il 2016, la crescita della popolazione cinese continua a rallentare e la sua forza lavoro probabilmente si sta già riducendo.

È probabile che sia la migrazione verso le città che la formazione di famiglie da parte dei giovani urbani rallenteranno. Quello che una volta era un enorme vento in coda alla fine diventerà un vento contrario.

Sembra ancora improbabile se ciò porti a una crisi finanziaria nel sistema bancario strettamente controllato della Cina (la crisi finanziaria globale è stata globale in parte perché le istituzioni finanziarie di tutto il mondo erano esposte ai mutui ipotecari statunitensi).

Ma indica tassi di crescita economica complessivi molto più lenti in futuro rispetto al 6%-8% a cui ci siamo abituati.

L’investimento in alloggi è stimato intorno al 14% del PIL (molto più alto se si includono i servizi correlati).

In confronto, al culmine della bolla immobiliare statunitense nel 2006 era del 6%. A meno che qualche altra fonte di domanda non sostituisca gli investimenti immobiliari, la crescita economica complessiva rallenterà con il raffreddamento degli investimenti immobiliari.

Case a casa

Come mostra il grafico 1, i prezzi delle case in Sud Africa non sono cresciuti in termini reali in oltre un decennio e rimangono al di sotto del picco del 2008 (questo è il quadro nazionale e ci saranno ovviamente differenze in base alla posizione, così come la performance delle singole azioni può differiscono dall’indice azionario generale).

Come in altri paesi, ciò riflette in parte l’eliminazione degli eccessi del boom pre-2008, ma riflette anche la successiva debole crescita economica e tassi di interesse relativamente elevati.

Ma come altrove, il mercato immobiliare residenziale locale ha ricevuto un colpo nel braccio dai tassi di interesse più bassi e dai fenomeni di lavoro da casa e semi-grazione.

Un modo per misurare questo è guardare ai dazi di trasferimento come riportato dal Tesoro nazionale. Questi sono aumentati a un nuovo livello record.

Tuttavia, una volta aggiustato per l’inflazione, la reale portata del boom pre-2008 diventa chiara, come mostra il grafico 4. Altre metriche come anticipi ipotecari e piani edilizi approvati mostrano la stessa immagine.

In altre parole, mentre c’è uno slancio al rialzo nel mercato immobiliare locale, con ricadute positive per settori correlati come avvocati, imprese edili, rivenditori di materiali da costruzione e mobili, chiaramente non si tratta di un boom.

E poiché non abbiamo vissuto un boom immobiliare, non dobbiamo temere particolarmente che un rallentamento immobiliare possa far crollare l’economia.

Tuttavia, le prospettive sui tassi di interesse rimangono fondamentali. È probabile che la SA Reserve Bank (Sarb) continui ad aumentare il tasso repo, che porterà più alto il tasso primario a cui sono collegati i mutui per la casa.

La domanda è quanto velocemente e dove si stabiliranno le tariffe.

Secondo i dati Sarb, il debito delle famiglie ha raggiunto il picco dell’80% del reddito disponibile nel 2008 e ha toccato il minimo di circa il 60% nel 2018, un sostanziale deleveraging.

Da allora, è leggermente aumentato. Tuttavia, la quota del reddito disponibile delle famiglie spesa per il pagamento degli interessi era al minimo da 16 anni del 7,3% alla fine dello scorso anno.

Significa che le famiglie possono assorbire sia livelli di debito più elevati che tassi di interesse più elevati, fino a un certo punto.

Altre banche centrali stanno aumentando in modo piuttosto aggressivo. I mercati monetari stanno ora scontando i tassi ufficiali statunitensi che salgono al 2,5% entro la fine del 2022 e al 3% entro la fine del 2023.

Questo sarebbe uno dei più rapidi aumenti dei tassi dal 1994, anche se chiaramente i tassi sarebbero ancora bassi rispetto agli standard storici.

Per alcuni mercati emergenti, stanno diventando comuni aumenti dei tassi di interesse di 100 punti base.

Detto questo, il Sarb non si fermerà e continuerà ad aumentare i tassi anche se le nostre prospettive di inflazione sono molto migliori rispetto ad altri mercati emergenti.

Portare tutto a casa

In sintesi, i proprietari di abitazione farebbero bene a prepararsi a tariffe più elevate, con un probabile aumento di circa 1,5 punti percentuali nei prossimi 18 mesi.

Nel frattempo, si spera che l’idea di lunga data secondo cui l’edilizia abitativa sia un investimento privo di rischi che offre rendimenti eccezionali è stata messa a tacere. Come tutte le classi di attività, ha i suoi momenti al sole, ma comporta anche rischi specifici.

Gli alloggi sono soggetti a cicli e i prezzi delle case possono diminuire contrariamente alla percezione che l’aumento dei costi dei terreni e degli edifici metterà sempre un minimo al di sotto dei prezzi delle case. In un ciclo di downcycle, tutti i prezzi possono essere regolati al ribasso.

Come investimento, l’edilizia abitativa è illiquida e soggetta a costi di gestione elevati.

L’assassino è che quando una proprietà è finanziata con il debito, il debito rimane lo stesso quando il valore della proprietà diminuisce.

Il Sud Africa ha avuto un lungo ciclo di downcycle degli immobili residenziali che potrebbe cambiare in meglio a seconda delle prospettive dei tassi di interesse.

Questa è una buona notizia, ma la tua casa – la tua residenza principale – non dovrebbe essere vista come un investimento per la pensione poiché avrai sempre bisogno di un posto dove vivere. È una risorsa per lo stile di vita, non una risorsa di investimento.

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